Blog

Într-o închiriere, legea îi dă proprietarului un instrument de forță și ție aproape nimic. Înainte de garanție verifici trei lucruri. Cine e proprietarul din cartea funciară, dacă cel care îți deschide ușa are dreptul să închirieze și ce scrie contractul despre restituirea banilor. La un anunț de închiriere de apartament, niciuna dintre cele trei nu se mai face după plată.

De ce nu există niciun notar între tine și cheie?

O închiriere nu strămută niciun drept de proprietate. Art. 1.244 din Codul civil, republicat în 2011 cere înscris autentic, adică semnat la notar, numai convențiilor care strămută sau constituie drepturi reale înscrise în cartea funciară. Chiria nu intră acolo. Contractul se naște de îndată ce ați convenit asupra locuinței și a prețului, potrivit art. 1.781.

Consecința se spune rar. La o vânzare, notarul verifică proprietatea înainte de semnătură, pentru că altfel actul e nul. La o închiriere nu există nimeni cu această obligație. Verificările pe care nu le faci tu nu le face nimeni în locul tău.

De aici vine și motivul pentru care plata cerută înainte de vizionare apare atât de des pe acest vertical. Nimic din traseul obișnuit al unei chirii nu obligă pe cineva să se uite la actele locuinței.

Cine are dreptul să-ți închirieze apartamentul?

Proprietarul, coproprietarii care dețin majoritatea cotelor-părți sau chiriașul actual, dar numai cu acordul scris al proprietarului. Art. 1.833 din Codul civil îi cere expres chiriașului acest acord înainte să subînchirieze locuința sau să cedeze contractul. Fără el, cel care îți dă cheia nu are ce să-ți dea.

Numele proprietarului se citește din cartea funciară, registrul de publicitate imobiliară ținut de oficiile de cadastru. Art. 883 din Codul civil lasă orice persoană să o cerceteze, fără să justifice vreun interes. Procedura, costul și ce se vede în extrasul de carte funciară al locuinței sunt aceleași ca la o cumpărare.

Când apartamentul are mai mulți proprietari, semnătura unuia singur poate să nu fie de ajuns. Închirierea e act de administrare, iar art. 641 alin. (1) cere acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți. Peste trei ani de durată, alineatul (4) al aceluiași articol cere acordul tuturor. Contractul trebuie să arate, în plus, care dintre ei îndeplinește înregistrarea la fisc, potrivit art. 83 alin. (5) din Codul fiscal.

Un al doilea semnal e refuzul de a arăta actul de proprietate. Art. 1.786 din Codul civil îl obligă pe proprietar să îți predea locuința și să îți asigure folosința liniștită pe toată durata chiriei. Cine nu poate dovedi ce deține nu poate răspunde nici pentru asta.

Ce câștigă proprietarul dintr-un contract înregistrat la fisc?

Un titlu executoriu, adică un act cu care se cere direct executarea silită, fără proces pe fond. Înregistrarea contractului la organul fiscal competent, administrația financiară de care ține locuința, e oricum obligația lui. Codul fiscal, Legea nr. 227/2015, îi dă 30 de zile de la încheierea contractului, la art. 83 alin. (5).

Capitolul V din Codul civil, art. 1.777–1.835, are 59 de articole despre locațiune și despre închirierea locuințelor. Garanția dată de chiriaș e pomenită în două. Art. 1.814 spune că drepturile din ea trec la cumpărătorul apartamentului. Art. 1.810 spune că se păstrează dacă rămâi peste termen și contractul se reînnoiește tacit.

Cât poate fi garanția și în cât timp se întoarce nu scrie nicăieri. Rămâne, prin urmare, exact ce scrie în contract. Asta nu face înregistrarea un lucru de evitat: un contract înregistrat înseamnă o locuință ocupată cu acte, pe numele tău, iar dovada înregistrării se poate cere. Înseamnă doar că nu e protecția garanției, cum se prezintă de obicei.

Care clauze din contract nu produc niciun efect?

Patru categorii, enumerate la art. 1.826 din Codul civil, sunt considerate nescrise. O clauză considerată nescrisă nu produce efecte, chiar dacă ai semnat-o. Nu ai nevoie de proces ca să nu se aplice, dar ai nevoie să știi că e acolo, în ziua în care proprietarul o invocă.

• asigurarea încheiată cu un asigurător impus de proprietar, litera a);
• răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite ale aceluiași imobil, pentru degradarea părților comune, litera b);
• obligația de a recunoaște sau de a plăti în avans reparații locative, cu sume estimate exclusiv de proprietar, litera c);
• dreptul proprietarului de a reduce ori de a suprima prestațiile promise prin contract, fără o contraprestație echivalentă, litera d).

Litera c) atinge direct garanția. O clauză prin care recunoști de pe acum sume de reparații evaluate numai de proprietar nu produce efecte, oricât ar fi negociată în ziua mutării.

A cincea clauză fără efect e în alt articol. La o închiriere pe durată determinată poți denunța contractul unilateral, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar art. 1.825 alin. (1) declară nescrisă orice clauză contrară. Un contract care spune că nu poți pleca înainte de termen spune ceva ce nu se aplică.

Procesul-verbal de predare decide cât primești înapoi

Art. 1.821 alin. (1) din Codul civil îți cere să predai locuința în starea în care ai primit-o, mai puțin ce s-a deteriorat din cauza vechimii. Alineatul (2) adaugă ce contează pentru garanție: până la proba contrară, ești prezumat că ai primit locuința în stare corespunzătoare de întrebuințare.

Prezumția lucrează împotriva ta dacă nu ai nimic scris de la mutare. Proba contrară e procesul-verbal de predare-primire, adică lista stării locuinței și a dotărilor, semnată de amândoi în ziua în care primești cheile.

1. Starea fiecărei camere, cu fotografii datate atașate la exemplarul tău.
2. Indexul contoarelor de apă, gaz și energie electrică, citit în ziua mutării.
3. Lista dotărilor predate, cu defectele existente scrise, nu doar bifate.
4. Numărul de chei primite, pentru fiecare încuietoare.
5. Suma garanției în cifre și condițiile exacte în care se restituie.

Un rând merită atenție separată. În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă cad pe chiriaș, potrivit art. 1.802. Ce intră în „întreținere curentă” pentru apartamentul acela se scrie în contract, nu se discută la plecare.

Cine te poate scoate din locuință și în ce condiții

Nimeni, fără hotărâre judecătorească, dacă legea nu prevede altfel. Art. 1.831 alin. (1) din Codul civil pune evacuarea chiriașului în seama instanței. Schimbarea încuietorii, scoaterea lucrurilor sau oprirea utilităților nu sunt căi legale de recuperare a locuinței, indiferent de restanța la chirie.

Datoria nu dispare însă. Alineatul (2) al aceluiași articol te ține la chiria din contract până la data eliberării efective a locuinței, plus repararea prejudiciilor cauzate până atunci.

Excepția e chiar contractul înregistrat. Pe durată determinată, el ține locul hotărârii pentru predarea locuinței la termen, potrivit art. 1.809 alin. (3). Ce nu se schimbă e că predarea se obține prin executare silită, nu prin fapta proprietarului.

Hotărârea de evacuare nu se oprește la numele din contract. Art. 1.832 alin. (2) o face opozabilă tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu chiriașul, cu titlu sau fără titlu. Iar alineatul (1) le ține solidar cu tine pentru obligațiile din contract, pe durata cât folosesc locuința.

Ce greșesc cei mai mulți la plata garanției

Garanția pleacă, de obicei, în aceeași jumătate de oră în care se semnează contractul. Graba de atunci explică mai mult decât orice clauză citită prost. Cinci situații se repetă, și toate se termină cu o sumă pe care nu o mai poate urmări nimeni: nici tu, nici banca, nici un judecător.

• Suma ajunge în alt cont decât al persoanei care semnează contractul. O plată către un terț nu se leagă de contract nici la bancă, nici mai târziu.
• Garanția trece din mână în mână, fără chitanță și fără nicio mențiune în contract. O sumă care nu e scrisă nicăieri nu are cum să fie cerută înapoi.
• Chiria pe mai multe luni se achită în avans, în schimbul unei reduceri. Art. 1.815 din Codul civil spune că plata anticipată nu poate fi opusă cumpărătorului apartamentului decât dacă au fost îndeplinite formalitățile de publicitate ori dacă el a aflat de ea pe altă cale.
• Actul de identitate al proprietarului e singura hârtie cerută. El confirmă un nume, nu un drept asupra locuinței.
• O taxă se achită înainte de a intra în apartament, către cineva care nu apare ca parte în contract. E același tipar ca la intermediarul care cere comision pentru vizionare.

Întrebări frecvente

Un contract de închiriere fără formă scrisă e valabil?

Da. Art. 1.781 din Codul civil spune că locațiunea se consideră încheiată îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. Forma scrisă nu ține de validitate, ci de dovadă și de efectele din art. 1.798 și art. 1.809. Fără hârtie nu ai nici ce înregistra, nici ce arăta.

Ce se întâmplă cu contractul dacă proprietarul vinde apartamentul?

Depinde dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară. Art. 1.811 litera a) face dreptul tău opozabil cumpărătorului numai în acest caz. Cumpărătorul preia atunci drepturile și obligațiile proprietarului, potrivit art. 1.813 alin. (1). Dacă în contract s-a prevăzut că închirierea încetează la vânzare, art. 1.812 alin. (2) îți lasă un termen dublu față de preaviz.

Poate locui altcineva împreună cu tine în apartamentul închiriat?

Da, dacă în contract nu e stipulată o interdicție. Art. 1.832 alin. (1) din Codul civil îi ține pe cei care locuiesc cu tine solidar pentru oricare dintre obligațiile din contract, pe durata folosinței exercitate. Nu au nevoie să fie trecuți în contract ca să răspundă.

Are chiriașul vreo obligație fiscală legată de chirie?

Nu, dacă închiriezi ca persoană fizică, pentru locuit. Obligația de înregistrare în 30 de zile e a proprietarului, potrivit art. 83 alin. (5) din Codul fiscal, iar impozitul se așază pe venitul lui din cedarea folosinței bunului. Ce ai de făcut e să ceri dovada că înregistrarea s-a produs.

Ai vreun drept când proprietarul închiriază locuința din nou?

Da, un drept de preferință la condiții egale, prevăzut la art. 1.828 alin. (1) din Codul civil. Îl pierzi dacă nu ți-ai executat obligațiile din închirierea anterioară. Regulile de la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării se aplică în mod corespunzător.

anunturi.top publică ghiduri informative despre anunțurile online. Nu publicăm anunțuri, nu intermediem tranzacții, nu verificăm proprietari și nu avem legătură cu platformele menționate. Materialul nu ține loc de consultanță juridică pentru un caz concret. Ultima verificare a surselor: 19 august 2026.

Un anunț imobiliar descrie apartamentul. Tu cumperi însă situația lui juridică, iar aceasta e scrisă în registre publice, nu în anunț. Verificarea de dinaintea avansului înseamnă să pui anunțul față în față cu două documente oficiale — iar textul anunțului trebuie să fie la fel de verificabil ca datele din registru. Pe primul document oficial îl poți cere singur, fără să justifici nimic.

Ce verifici la un anunț imobiliar înainte să dai un avans?

Verifici cine e înscris ca proprietar, ce sarcini are imobilul și ce datorii are apartamentul la asociația de proprietari. Niciuna dintre cele trei informații nu se află din anunț. Toate se află din documente ținute de o instituție, nu din ce îți spune vânzătorul.

Cartea funciară e registrul public în care se ține evidența fiecărui imobil: cine e proprietarul, cum a ajuns la el, ce suprafață are, ce datorii și ce drepturi ale altora îl apasă. O ține Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin oficiile ei din fiecare județ.

Aceleași verificări de proprietar din registru se aplică și când cauți chirie: aceleași verificări la o chirie cer același extras, cu aceeași procedură de cerere. Iar la un bun mobil cu act de proprietate propriu situația e diferită — nu există un registru deschis din care să afli cine e titularul. Dacă anunțul e pe OLX, checklistul de verificare în pagină vine înainte de cererea extrasului.

Când anunțul spune că locuința a fost extinsă sau mansardată, documentul care confirmă asta e autorizația pe care o invocă anunțul. E o verificare separată, cu o procedură proprie.

De ce ceri numărul cadastral înainte de orice altă întrebare?

Fără el nu poți verifica nimic pe cont propriu. Numărul cadastral e codul unic dat imobilului de oficiul de cadastru. Cu el ceri un extras de carte funciară pentru informare, adică fișa oficială a apartamentului. Fără el, tot ce știi despre proprietar vine de la vânzător.

Codul civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009, prevede la art. 883 că orice persoană poate cerceta orice carte funciară, fără să fie ținută să justifice vreun interes. La cerere se eliberează extrase. Nu ai nevoie de acordul proprietarului, nu explici de ce întrebi și nu ești în nicio relație cu el.

Aceeași hârtie ajunge la tine pe două căi care nu valorează la fel:

• extrasul pe care ți-l trimite vânzătorul e un document adus de partea interesată în tranzacție;
• extrasul pe care îl ceri tu vine de la instituția care ține registrul.

De aceea prima întrebare pe care o pui într-o conversație nu e despre preț, ci despre numărul cadastral. Un proprietar îl are scris în propriul act și nu pierde nimic dacă ți-l spune.

Ce arată extrasul de carte funciară și ce nu arată?

Arată cine e înscris ca proprietar, cum a ajuns imobilul la el, ce suprafață are și ce sarcini sunt înscrise. Sarcină înseamnă un drept al altcuiva asupra imobilului: o ipotecă, un drept de trecere, o interdicție de înstrăinare. Nu arată starea pereților și nici cine locuiește acolo.

Arată și o parte din datoriile la întreținere, dar numai o parte. Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari cere, la art. 33 alin. (9), notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de trei luni care depășesc salariul minim brut pe țară. Notare înseamnă o mențiune înscrisă în registru, vizibilă pentru oricine cere extrasul.

Ce urmează din asta se ține minte ușor. O restanță mică sau recentă nu apare acolo, iar una mare apare doar dacă asociația a cerut mențiunea. Adeverința asociației nu dublează extrasul: acoperă exact zona pe care extrasul o lasă în afară.

Ce nu poate să spună niciun extras: dacă instalația e schimbată, dacă vecinul de deasupra are infiltrații, dacă blocul intră în reabilitare la anul. Pentru astea se merge la fața locului și se întreabă administratorul.

Ce cere notarul în plus față de ce ceri tu?

Notarul cere documente pe care tu nu le poți obține și pe care le verifică el, nu părțile. Vânzarea unui imobil se încheie numai prin înscris autentic, adică un act întocmit și păstrat de notar. Codul civil o cere la art. 1.244, sub sancțiunea nulității absolute.

Documentele pe care le adună notarul, fiecare cu rostul lui:

1. Extrasul de carte funciară pentru autentificare. Îl cere notarul, nu părțile, și e valabil zece zile lucrătoare, potrivit art. 35 din Legea cadastrului nr. 7/1996. În acest interval, cartea funciară e blocată pentru alte înscrieri.
2. Adeverința de la asociația de proprietari. O aduce vânzătorul, în original, iar art. 33 din Legea nr. 196/2018 prevede că actul autentificat fără îndeplinirea condițiilor din acel articol este anulabil. Asociația e obligată să o elibereze în trei zile lucrătoare de la cerere.
3. Certificatul de performanță energetică. E documentul care arată cât consumă locuința, iar proprietarul e obligat să îl predea cumpărătorului la înstrăinare, potrivit art. 33 alin. (5) din aceeași lege.

Extrasul cerut de tine cu o lună înainte nu ține locul celui de la notar. Situația din registru se poate schimba între timp, iar exact de asta există al doilea extras.

Dacă apare o neconcordanță între ce scrie în anunț și ce scrie în documente, întrebarea nu se pune vânzătorului. Se pune notarului, înainte de a semna orice.

Ce se întâmplă cu avansul dacă vânzarea nu se mai face?

În lipsa unei clauze contrare, banii plătiți pe o promisiune de vânzare sunt avans din preț, nu o sumă care se pierde sau se dublează. Codul civil o spune la art. 1.670. Ce se întâmplă efectiv cu ei depinde de ce ați scris înainte de plată.

Antecontractul e înțelegerea scrisă prin care vă obligați amândoi să încheiați vânzarea până la o dată anume. El fixează prețul, termenul și ce se întâmplă cu avansul dacă una dintre părți se retrage. Fără el, ai plătit o sumă pe baza unei conversații.

Antecontractul are și un efect pe care o discuție verbală nu îl are. Dacă vânzătorul refuză nejustificat să încheie vânzarea, art. 1.669 din Codul civil îți dă dreptul să ceri instanței o hotărâre care ține loc de contract. Dreptul la acțiune se prescrie însă în șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat, deci termenul din antecontract nu e o formalitate.

Un avans se dă după extras și numai pe un document scris care spune ce se întâmplă cu el.

Ce faci dacă vânzătorul nu-ți dă numărul cadastral

Ceri o dată, clar, apoi tratezi refuzul ca pe o informație. Un proprietar are numărul cadastral în propriul act de proprietate și nu riscă nimic dacă ți-l spune. Când refuzul rămâne, mai ai câteva verificări care nu depind de el, dar niciuna nu înlocuiește extrasul.

1. Cererea scrisă. Ceri numărul în conversația scrisă, nu la telefon. Un refuz scris rămâne.
2. Actul de proprietate, la vizionare. Numărul cadastral e trecut în el. Ceri documentul în mână, nu o fotografie primită pe telefon.
3. Ordinea plăților. Nu dai nimic până nu ai extrasul: nici „rezervare”, nici taxă de vizionare, nici comision.
4. Drumul la notar. Notarul verifică imobilul în registru înainte de orice semnătură și îți spune dacă actul se poate încheia.
5. Oprirea discuției. Un imobil care nu poate fi identificat într-un registru public nu poate fi verificat de nimeni.

Refuzul de a da numărul cadastral seamănă cu presiunea de a plăti înainte de a vedea: amândouă scurtează pasul de verificare.

Ce greșesc cei mai mulți când verifică un apartament

Un cuvânt din anunț citit ca dovadă costă mai mult decât o minciună evidentă, pentru că nu declanșează nicio bănuială. Corecția e mereu aceeași: ceri documentul care spune exact ce te interesează și îl citești integral, nu doar rândul care te liniștește.

• Mulți citesc „are cadastru” ca pe o dovadă de proprietate. Cadastrul e măsurătoarea imobilului, iar proprietarul se citește din înscrierile cărții funciare.
• Rubrica de sarcini e parcursă doar după ipotecă. În aceeași rubrică pot sta o interdicție de înstrăinare, un litigiu notat sau o promisiune de vânzare făcută altcuiva.
• Se presupune un singur proprietar. Un imobil poate avea doi titulari înscriși, iar semnătura unuia singur nu ajunge la notar.
• Suprafața din anunț se compară cu prima cifră găsită în act. Suprafața utilă și cea construită sunt două valori diferite, iar diferența dintre ele nu înseamnă că anunțul minte.

Întrebări frecvente

Cine plătește extrasul de carte funciară pentru informare?

Îl plătește cine îl cere. Nu există o regulă care să pună costul pe una dintre părți, iar tu îl poți cere pe cont propriu, fără acordul vânzătorului. Tariful se achită la depunerea cererii, la oficiul de cadastru din județul imobilului.

Un apartament fără carte funciară deschisă se poate vinde la notar?

Nu, cu excepțiile prevăzute expres de lege. Legea cadastrului nr. 7/1996 spune la art. 36 că actele notariale prin care se transmite un drept real imobiliar se încheie numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară. Înscrierea se face înainte de vânzare.

Ce înseamnă că o promisiune de vânzare e notată în cartea funciară?

Înseamnă că altcineva are deja o înțelegere scrisă pentru acel imobil, făcută publică. Codul civil permite notarea antecontractului la art. 906, cu termenul până la care trebuie încheiată vânzarea. Dacă vezi o astfel de mențiune în extras, întreabă notarul înainte să plătești.

Adeverința de la asociația de proprietari o poate cere cumpărătorul?

Nu. Legea nr. 196/2018 prevede la art. 33 alin. (8) că adeverința se eliberează la solicitarea oricărui proprietar, deci o cere vânzătorul. Tu poți cere să o vezi înainte de avans, cu data și numărul de înregistrare pe ea.

Se poate vinde un apartament cu datorii la întreținere?

Da. Notarul autentifică actul dacă cumpărătorul acceptă expres că preia toate datoriile către asociație și către furnizorii de utilități, potrivit art. 33 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 196/2018. Suma trebuie să fie scrisă în adeverință, nu estimată.

anunturi.top publică ghiduri informative despre anunțurile online. Nu publicăm anunțuri, nu intermediem tranzacții, nu verificăm vânzători și nu avem legătură cu platformele menționate. Materialul nu ține loc de consultanță juridică pentru un caz concret. Ultima verificare a surselor: 19 august 2026.