Un anunț imobiliar descrie apartamentul. Tu cumperi însă situația lui juridică, iar aceasta e scrisă în registre publice, nu în anunț. Verificarea de dinaintea avansului înseamnă să pui anunțul față în față cu două documente oficiale. Pe primul dintre ele îl poți cere singur, fără să justifici nimic.
Ce verifici la un anunț imobiliar înainte să dai un avans?
Verifici cine e înscris ca proprietar, ce sarcini are imobilul și ce datorii are apartamentul la asociația de proprietari. Niciuna dintre cele trei informații nu se află din anunț. Toate se află din documente ținute de o instituție, nu din ce îți spune vânzătorul.
| Afirmația din anunț | Documentul care o verifică | Cine îl poate cere |
|---|---|---|
| „proprietar, nu agenție” | extras de carte funciară pentru informare | orice persoană |
| „liber de sarcini” | același extras, rubrica de sarcini | orice persoană |
| „întreținerea la zi” | adeverința asociației de proprietari | orice proprietar din bloc |
| „extindere făcută legal” | autorizația de construire a lucrării | proprietarul |
Cartea funciară e registrul public în care se ține evidența fiecărui imobil: cine e proprietarul, cum a ajuns la el, ce suprafață are, ce datorii și ce drepturi ale altora îl apasă. O ține Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin oficiile ei din fiecare județ.
Când anunțul spune că locuința a fost extinsă sau mansardată, documentul care confirmă asta e autorizația pe care o invocă anunțul. E o verificare separată, cu o procedură proprie.
De ce ceri numărul cadastral înainte de orice altă întrebare?
Fără el nu poți verifica nimic pe cont propriu. Numărul cadastral e codul unic dat imobilului de oficiul de cadastru. Cu el ceri un extras de carte funciară pentru informare, adică fișa oficială a apartamentului. Fără el, tot ce știi despre proprietar vine de la vânzător.
Codul civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009, prevede la art. 883 că orice persoană poate cerceta orice carte funciară, fără să fie ținută să justifice vreun interes. La cerere se eliberează extrase. Nu ai nevoie de acordul proprietarului, nu explici de ce întrebi și nu ești în nicio relație cu el.
Aceeași hârtie ajunge la tine pe două căi care nu valorează la fel:
- extrasul pe care ți-l trimite vânzătorul e un document adus de partea interesată în tranzacție;
- extrasul pe care îl ceri tu vine de la instituția care ține registrul.
De aceea prima întrebare pe care o pui într-o conversație nu e despre preț, ci despre numărul cadastral. Un proprietar îl are scris în propriul act și nu pierde nimic dacă ți-l spune.
Ce arată extrasul de carte funciară și ce nu arată?
Arată cine e înscris ca proprietar, cum a ajuns imobilul la el, ce suprafață are și ce sarcini sunt înscrise. Sarcină înseamnă un drept al altcuiva asupra imobilului: o ipotecă, un drept de trecere, o interdicție de înstrăinare. Nu arată starea pereților și nici cine locuiește acolo.
Arată și o parte din datoriile la întreținere, dar numai o parte. Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari cere, la art. 33 alin. (9), notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de trei luni care depășesc salariul minim brut pe țară. Notare înseamnă o mențiune înscrisă în registru, vizibilă pentru oricine cere extrasul.
Ce urmează din asta se ține minte ușor. O restanță mică sau recentă nu apare acolo, iar una mare apare doar dacă asociația a cerut mențiunea. Adeverința asociației nu dublează extrasul: acoperă exact zona pe care extrasul o lasă în afară.
Ce nu poate să spună niciun extras: dacă instalația e schimbată, dacă vecinul de deasupra are infiltrații, dacă blocul intră în reabilitare la anul. Pentru astea se merge la fața locului și se întreabă administratorul.
Ce cere notarul în plus față de ce ceri tu?
Notarul cere documente pe care tu nu le poți obține și pe care le verifică el, nu părțile. Vânzarea unui imobil se încheie numai prin înscris autentic, adică un act întocmit și păstrat de notar. Codul civil o cere la art. 1.244, sub sancțiunea nulității absolute.
Documentele pe care le adună notarul, fiecare cu rostul lui:
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare. Îl cere notarul, nu părțile, și e valabil zece zile lucrătoare, potrivit art. 35 din Legea cadastrului nr. 7/1996. În acest interval, cartea funciară e blocată pentru alte înscrieri.
- Adeverința de la asociația de proprietari. O aduce vânzătorul, în original, iar art. 33 din Legea nr. 196/2018 prevede că actul autentificat fără îndeplinirea condițiilor din acel articol este anulabil. Asociația e obligată să o elibereze în trei zile lucrătoare de la cerere.
- Certificatul de performanță energetică. E documentul care arată cât consumă locuința, iar proprietarul e obligat să îl predea cumpărătorului la înstrăinare, potrivit art. 33 alin. (5) din aceeași lege.
Extrasul cerut de tine cu o lună înainte nu ține locul celui de la notar. Situația din registru se poate schimba între timp, iar exact de asta există al doilea extras.
Dacă apare o neconcordanță între ce scrie în anunț și ce scrie în documente, întrebarea nu se pune vânzătorului. Se pune notarului, înainte de a semna orice.
Ce se întâmplă cu avansul dacă vânzarea nu se mai face?
În lipsa unei clauze contrare, banii plătiți pe o promisiune de vânzare sunt avans din preț, nu o sumă care se pierde sau se dublează. Codul civil o spune la art. 1.670. Ce se întâmplă efectiv cu ei depinde de ce ați scris înainte de plată.
Antecontractul e înțelegerea scrisă prin care vă obligați amândoi să încheiați vânzarea până la o dată anume. El fixează prețul, termenul și ce se întâmplă cu avansul dacă una dintre părți se retrage. Fără el, ai plătit o sumă pe baza unei conversații.
Antecontractul are și un efect pe care o discuție verbală nu îl are. Dacă vânzătorul refuză nejustificat să încheie vânzarea, art. 1.669 din Codul civil îți dă dreptul să ceri instanței o hotărâre care ține loc de contract. Dreptul la acțiune se prescrie însă în șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat, deci termenul din antecontract nu e o formalitate.
Un avans se dă după extras și numai pe un document scris care spune ce se întâmplă cu el.
Ce faci dacă vânzătorul nu-ți dă numărul cadastral
Ceri o dată, clar, apoi tratezi refuzul ca pe o informație. Un proprietar are numărul cadastral în propriul act de proprietate și nu riscă nimic dacă ți-l spune. Când refuzul rămâne, mai ai câteva verificări care nu depind de el, dar niciuna nu înlocuiește extrasul.
- Cererea scrisă. Ceri numărul în conversația scrisă, nu la telefon. Un refuz scris rămâne.
- Actul de proprietate, la vizionare. Numărul cadastral e trecut în el. Ceri documentul în mână, nu o fotografie primită pe telefon.
- Ordinea plăților. Nu dai nimic până nu ai extrasul: nici „rezervare”, nici taxă de vizionare, nici comision.
- Drumul la notar. Notarul verifică imobilul în registru înainte de orice semnătură și îți spune dacă actul se poate încheia.
- Oprirea discuției. Un imobil care nu poate fi identificat într-un registru public nu poate fi verificat de nimeni.
Refuzul de a da numărul cadastral seamănă cu presiunea de a plăti înainte de a vedea: amândouă scurtează pasul de verificare.
Ce greșesc cei mai mulți când verifică un apartament
Un cuvânt din anunț citit ca dovadă costă mai mult decât o minciună evidentă, pentru că nu declanșează nicio bănuială. Corecția e mereu aceeași: ceri documentul care spune exact ce te interesează și îl citești integral, nu doar rândul care te liniștește.
- Mulți citesc „are cadastru” ca pe o dovadă de proprietate. Cadastrul e măsurătoarea imobilului, iar proprietarul se citește din înscrierile cărții funciare.
- Rubrica de sarcini e parcursă doar după ipotecă. În aceeași rubrică pot sta o interdicție de înstrăinare, un litigiu notat sau o promisiune de vânzare făcută altcuiva.
- Se presupune un singur proprietar. Un imobil poate avea doi titulari înscriși, iar semnătura unuia singur nu ajunge la notar.
- Suprafața din anunț se compară cu prima cifră găsită în act. Suprafața utilă și cea construită sunt două valori diferite, iar diferența dintre ele nu înseamnă că anunțul minte.
Întrebări frecvente
Cine plătește extrasul de carte funciară pentru informare?
Îl plătește cine îl cere. Nu există o regulă care să pună costul pe una dintre părți, iar tu îl poți cere pe cont propriu, fără acordul vânzătorului. Tariful se achită la depunerea cererii, la oficiul de cadastru din județul imobilului.
Un apartament fără carte funciară deschisă se poate vinde la notar?
Nu, cu excepțiile prevăzute expres de lege. Legea cadastrului nr. 7/1996 spune la art. 36 că actele notariale prin care se transmite un drept real imobiliar se încheie numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară. Înscrierea se face înainte de vânzare.
Ce înseamnă că o promisiune de vânzare e notată în cartea funciară?
Înseamnă că altcineva are deja o înțelegere scrisă pentru acel imobil, făcută publică. Codul civil permite notarea antecontractului la art. 906, cu termenul până la care trebuie încheiată vânzarea. Dacă vezi o astfel de mențiune în extras, întreabă notarul înainte să plătești.
Adeverința de la asociația de proprietari o poate cere cumpărătorul?
Nu. Legea nr. 196/2018 prevede la art. 33 alin. (8) că adeverința se eliberează la solicitarea oricărui proprietar, deci o cere vânzătorul. Tu poți cere să o vezi înainte de avans, cu data și numărul de înregistrare pe ea.
Se poate vinde un apartament cu datorii la întreținere?
Da. Notarul autentifică actul dacă cumpărătorul acceptă expres că preia toate datoriile către asociație și către furnizorii de utilități, potrivit art. 33 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 196/2018. Suma trebuie să fie scrisă în adeverință, nu estimată.
anunturi.top publică ghiduri informative despre anunțurile online. Nu publicăm anunțuri, nu intermediem tranzacții, nu verificăm vânzători și nu avem legătură cu platformele menționate. Materialul nu ține loc de consultanță juridică pentru un caz concret. Ultima verificare a surselor: 19 august 2026.