Într-o închiriere, legea îi dă proprietarului un instrument de forță și ție aproape nimic. Înainte de garanție verifici trei lucruri. Cine e proprietarul din cartea funciară, dacă cel care îți deschide ușa are dreptul să închirieze și ce scrie contractul despre restituirea banilor. La un anunț de închiriere de apartament, niciuna dintre cele trei nu se mai face după plată.
De ce nu există niciun notar între tine și cheie?
O închiriere nu strămută niciun drept de proprietate. Art. 1.244 din Codul civil, republicat în 2011 cere înscris autentic, adică semnat la notar, numai convențiilor care strămută sau constituie drepturi reale înscrise în cartea funciară. Chiria nu intră acolo. Contractul se naște de îndată ce ați convenit asupra locuinței și a prețului, potrivit art. 1.781.
Consecința se spune rar. La o vânzare, notarul verifică proprietatea înainte de semnătură, pentru că altfel actul e nul. La o închiriere nu există nimeni cu această obligație. Verificările pe care nu le faci tu nu le face nimeni în locul tău.
De aici vine și motivul pentru care plata cerută înainte de vizionare apare atât de des pe acest vertical. Nimic din traseul obișnuit al unei chirii nu obligă pe cineva să se uite la actele locuinței.
Cine are dreptul să-ți închirieze apartamentul?
Proprietarul, coproprietarii care dețin majoritatea cotelor-părți sau chiriașul actual, dar numai cu acordul scris al proprietarului. Art. 1.833 din Codul civil îi cere expres chiriașului acest acord înainte să subînchirieze locuința sau să cedeze contractul. Fără el, cel care îți dă cheia nu are ce să-ți dea.
Numele proprietarului se citește din cartea funciară, registrul de publicitate imobiliară ținut de oficiile de cadastru. Art. 883 din Codul civil lasă orice persoană să o cerceteze, fără să justifice vreun interes. Procedura, costul și ce se vede în extrasul de carte funciară al locuinței sunt aceleași ca la o cumpărare.
Când apartamentul are mai mulți proprietari, semnătura unuia singur poate să nu fie de ajuns. Închirierea e act de administrare, iar art. 641 alin. (1) cere acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți. Peste trei ani de durată, alineatul (4) al aceluiași articol cere acordul tuturor. Contractul trebuie să arate, în plus, care dintre ei îndeplinește înregistrarea la fisc, potrivit art. 83 alin. (5) din Codul fiscal.
Un al doilea semnal e refuzul de a arăta actul de proprietate. Art. 1.786 din Codul civil îl obligă pe proprietar să îți predea locuința și să îți asigure folosința liniștită pe toată durata chiriei. Cine nu poate dovedi ce deține nu poate răspunde nici pentru asta.
Ce câștigă proprietarul dintr-un contract înregistrat la fisc?
Un titlu executoriu, adică un act cu care se cere direct executarea silită, fără proces pe fond. Înregistrarea contractului la organul fiscal competent, administrația financiară de care ține locuința, e oricum obligația lui. Codul fiscal, Legea nr. 227/2015, îi dă 30 de zile de la încheierea contractului, la art. 83 alin. (5).
| Obligația | Ce prevede Codul civil | În favoarea cui |
|---|---|---|
| plata chiriei | contractul înregistrat la fisc sau autentic e titlu executoriu, art. 1.798 | proprietarul |
| predarea locuinței la expirarea termenului | titlu executoriu pentru contractul pe durată determinată, art. 1.809 alin. (2) și (3) | proprietarul |
| predarea după împlinirea preavizului | titlu executoriu pentru aceeași obligație, art. 1.816 alin. (3) | proprietarul |
| garanția pe care ai dat-o | drepturile din ea trec la cumpărător dacă apartamentul se vinde, art. 1.814 | noul proprietar |
Capitolul V din Codul civil, art. 1.777–1.835, are 59 de articole despre locațiune și despre închirierea locuințelor. Garanția dată de chiriaș e pomenită în două. Art. 1.814 spune că drepturile din ea trec la cumpărătorul apartamentului. Art. 1.810 spune că se păstrează dacă rămâi peste termen și contractul se reînnoiește tacit.
Cât poate fi garanția și în cât timp se întoarce nu scrie nicăieri. Rămâne, prin urmare, exact ce scrie în contract. Asta nu face înregistrarea un lucru de evitat: un contract înregistrat înseamnă o locuință ocupată cu acte, pe numele tău, iar dovada înregistrării se poate cere. Înseamnă doar că nu e protecția garanției, cum se prezintă de obicei.
Care clauze din contract nu produc niciun efect?
Patru categorii, enumerate la art. 1.826 din Codul civil, sunt considerate nescrise. O clauză considerată nescrisă nu produce efecte, chiar dacă ai semnat-o. Nu ai nevoie de proces ca să nu se aplice, dar ai nevoie să știi că e acolo, în ziua în care proprietarul o invocă.
- asigurarea încheiată cu un asigurător impus de proprietar, litera a);
- răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite ale aceluiași imobil, pentru degradarea părților comune, litera b);
- obligația de a recunoaște sau de a plăti în avans reparații locative, cu sume estimate exclusiv de proprietar, litera c);
- dreptul proprietarului de a reduce ori de a suprima prestațiile promise prin contract, fără o contraprestație echivalentă, litera d).
Litera c) atinge direct garanția. O clauză prin care recunoști de pe acum sume de reparații evaluate numai de proprietar nu produce efecte, oricât ar fi negociată în ziua mutării.
A cincea clauză fără efect e în alt articol. La o închiriere pe durată determinată poți denunța contractul unilateral, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar art. 1.825 alin. (1) declară nescrisă orice clauză contrară. Un contract care spune că nu poți pleca înainte de termen spune ceva ce nu se aplică.
Procesul-verbal de predare decide cât primești înapoi
Art. 1.821 alin. (1) din Codul civil îți cere să predai locuința în starea în care ai primit-o, mai puțin ce s-a deteriorat din cauza vechimii. Alineatul (2) adaugă ce contează pentru garanție: până la proba contrară, ești prezumat că ai primit locuința în stare corespunzătoare de întrebuințare.
Prezumția lucrează împotriva ta dacă nu ai nimic scris de la mutare. Proba contrară e procesul-verbal de predare-primire, adică lista stării locuinței și a dotărilor, semnată de amândoi în ziua în care primești cheile.
- Starea fiecărei camere, cu fotografii datate atașate la exemplarul tău.
- Indexul contoarelor de apă, gaz și energie electrică, citit în ziua mutării.
- Lista dotărilor predate, cu defectele existente scrise, nu doar bifate.
- Numărul de chei primite, pentru fiecare încuietoare.
- Suma garanției în cifre și condițiile exacte în care se restituie.
Un rând merită atenție separată. În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă cad pe chiriaș, potrivit art. 1.802. Ce intră în „întreținere curentă” pentru apartamentul acela se scrie în contract, nu se discută la plecare.
Cine te poate scoate din locuință și în ce condiții
Nimeni, fără hotărâre judecătorească, dacă legea nu prevede altfel. Art. 1.831 alin. (1) din Codul civil pune evacuarea chiriașului în seama instanței. Schimbarea încuietorii, scoaterea lucrurilor sau oprirea utilităților nu sunt căi legale de recuperare a locuinței, indiferent de restanța la chirie.
Datoria nu dispare însă. Alineatul (2) al aceluiași articol te ține la chiria din contract până la data eliberării efective a locuinței, plus repararea prejudiciilor cauzate până atunci.
Excepția e chiar contractul înregistrat. Pe durată determinată, el ține locul hotărârii pentru predarea locuinței la termen, potrivit art. 1.809 alin. (3). Ce nu se schimbă e că predarea se obține prin executare silită, nu prin fapta proprietarului.
Hotărârea de evacuare nu se oprește la numele din contract. Art. 1.832 alin. (2) o face opozabilă tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu chiriașul, cu titlu sau fără titlu. Iar alineatul (1) le ține solidar cu tine pentru obligațiile din contract, pe durata cât folosesc locuința.
Ce greșesc cei mai mulți la plata garanției
Garanția pleacă, de obicei, în aceeași jumătate de oră în care se semnează contractul. Graba de atunci explică mai mult decât orice clauză citită prost. Cinci situații se repetă, și toate se termină cu o sumă pe care nu o mai poate urmări nimeni: nici tu, nici banca, nici un judecător.
- Suma ajunge în alt cont decât al persoanei care semnează contractul. O plată către un terț nu se leagă de contract nici la bancă, nici mai târziu.
- Garanția trece din mână în mână, fără chitanță și fără nicio mențiune în contract. O sumă care nu e scrisă nicăieri nu are cum să fie cerută înapoi.
- Chiria pe mai multe luni se achită în avans, în schimbul unei reduceri. Art. 1.815 din Codul civil spune că plata anticipată nu poate fi opusă cumpărătorului apartamentului decât dacă au fost îndeplinite formalitățile de publicitate ori dacă el a aflat de ea pe altă cale.
- Actul de identitate al proprietarului e singura hârtie cerută. El confirmă un nume, nu un drept asupra locuinței.
- O taxă se achită înainte de a intra în apartament, către cineva care nu apare ca parte în contract.
Întrebări frecvente
Un contract de închiriere fără formă scrisă e valabil?
Da. Art. 1.781 din Codul civil spune că locațiunea se consideră încheiată îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. Forma scrisă nu ține de validitate, ci de dovadă și de efectele din art. 1.798 și art. 1.809. Fără hârtie nu ai nici ce înregistra, nici ce arăta.
Ce se întâmplă cu contractul dacă proprietarul vinde apartamentul?
Depinde dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară. Art. 1.811 litera a) face dreptul tău opozabil cumpărătorului numai în acest caz. Cumpărătorul preia atunci drepturile și obligațiile proprietarului, potrivit art. 1.813 alin. (1). Dacă în contract s-a prevăzut că închirierea încetează la vânzare, art. 1.812 alin. (2) îți lasă un termen dublu față de preaviz.
Poate locui altcineva împreună cu tine în apartamentul închiriat?
Da, dacă în contract nu e stipulată o interdicție. Art. 1.832 alin. (1) din Codul civil îi ține pe cei care locuiesc cu tine solidar pentru oricare dintre obligațiile din contract, pe durata folosinței exercitate. Nu au nevoie să fie trecuți în contract ca să răspundă.
Are chiriașul vreo obligație fiscală legată de chirie?
Nu, dacă închiriezi ca persoană fizică, pentru locuit. Obligația de înregistrare în 30 de zile e a proprietarului, potrivit art. 83 alin. (5) din Codul fiscal, iar impozitul se așază pe venitul lui din cedarea folosinței bunului. Ce ai de făcut e să ceri dovada că înregistrarea s-a produs.
Ai vreun drept când proprietarul închiriază locuința din nou?
Da, un drept de preferință la condiții egale, prevăzut la art. 1.828 alin. (1) din Codul civil. Îl pierzi dacă nu ți-ai executat obligațiile din închirierea anterioară. Regulile de la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării se aplică în mod corespunzător.
anunturi.top publică ghiduri informative despre anunțurile online. Nu publicăm anunțuri, nu intermediem tranzacții, nu verificăm proprietari și nu avem legătură cu platformele menționate. Materialul nu ține loc de consultanță juridică pentru un caz concret. Ultima verificare a surselor: 19 august 2026.